Erhaltung des Gemeinschaftseigentums – Übertragung der Instandhaltungskosten auf Eigentümer

Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Erträge des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Ferner ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten einen anderen Verteilerschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Dabei kommt den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Kostenverteilerschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie es für alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Dies bedeutet daher, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen.

In der Praxis hatte eine WEG einen Beschluss gefasst, der vorsah, dass bestimmte Bauteile, die üblicherweise im Bereich des Sondereigentums der Eigentümer befindlich sind (Fenster, Balkontüren, Rollläden, Dachflächenfenster und Wohnungseingangstüren), allerdings Gemeinschaftseigentum sind, auf Kosten der Wohnungseigentümer, zu dessen Sondereigentumseinheit diese Einrichtung „zählt“, zu erhalten und zu erneuern sind.

Die Richter entschieden, dass dies keineswegs willkürlich ist, sondern dem naheliegenden Ansatz entspricht, dass diese Bauteile der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige Gemeinschaftseigentum ausgesetzt und daher auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen sind.

Dass einzelne Maßnahmen an diesen Bauteilen in nicht amortisierter Zeit in der Vergangenheit auf Gemeinschaftskosten durchgeführt worden sind, führt nicht dazu, dass damit in Zukunft abweichende Beschlüsse der WEG ausgeschlossen wären.

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