Wohneigentum: Deutschland fällt zurück

Der Weg ins Eigenheim wird schwieriger: Warum Deutschland beim Wohneigentum zurückfällt

Wohneigentum gilt für viele Menschen als wichtiger Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Trotzdem fällt es Haushalten in Deutschland zunehmend schwer, den Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung zu verwirklichen. Eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts sieht dafür nicht nur hohe Immobilienpreise und Finanzierungskosten verantwortlich, sondern auch die politischen und steuerlichen Rahmenbedingungen.

Nach Angaben der Studie liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland derzeit lediglich bei 43 bis 44 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit 2005. Die Autoren fordern deshalb einen bundesweiten „Wohneigentumsplan“, der langfristig 200.000 zusätzliche Eigentümer pro Jahr ermöglichen soll.

Wohneigentum als Absicherung fürs Alter

Ein wesentlicher Vorteil der eigenen Immobilie zeigt sich laut Pestel-Institut im Ruhestand. Knapp 90 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren leben demnach schuldenfrei in ihrem Haus oder ihrer Wohnung. Statt einer monatlichen Miete fallen dann im Wesentlichen Betriebs-, Instandhaltungs- und Heizkosten an. Mieterhaushalte müssen dagegen auch im Ruhestand laufende und möglicherweise steigende Mietkosten finanzieren. Die Studie verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass die Zahl der Empfänger von Grundsicherung im Alter seit 2005 um 115 Prozent gestiegen sei. Mehr als 97 Prozent dieser Haushalte seien Mieterhaushalte. Die Studienautoren sehen eine breitere Wohneigentumsbildung deshalb nicht nur als Instrument zum privaten Vermögensaufbau, sondern auch als Möglichkeit zur langfristigen finanziellen Absicherung.

Deutschland mit besonders niedriger Wohneigentumsquote

Im europäischen Vergleich gehört Deutschland weiterhin zu den Ländern mit der geringsten Wohneigentumsquote. Laut Pestel-Studie liegt Deutschland mit 43 bis 44 Prozent auf dem vorletzten Platz; nur die Schweiz weist demnach eine noch niedrigere Quote auf. Besonders auffällig: Zwischen 2010 und 2022 ist die Wohneigentumsquote laut Studie in allen Altersgruppen zurückgegangen. Von den Menschen, die bis zum 35. Lebensjahr Wohneigentum anstreben, schafft es demnach nicht einmal ein Drittel, diesen Wunsch tatsächlich zu verwirklichen.

Ist eine Immobilienfinanzierung ein hohes Überschuldungsrisiko?

Ein häufig genanntes Argument gegen den Immobilienkauf ist das langfristige finanzielle Risiko. Die Zahlen des Pestel-Instituts zeichnen hierzu allerdings ein differenzierteres Bild. Im Jahr 2015 waren gescheiterte Immobilienfinanzierungen laut Studie bei 2,8 Prozent der Überschuldungsfälle die Hauptursache. Bis 2024 sank dieser Anteil auf 1,1 Prozent. Voraussetzung bleibt selbstverständlich eine solide Finanzierung: Kaufpreis und monatliche Belastung müssen zum Einkommen passen, und Käufer sollten ausreichende finanzielle Reserven einplanen. Besonders in den ersten Jahren nach einem Immobilienkauf kann die Finanzierung den finanziellen Spielraum deutlich einschränken.

Hohe Kaufnebenkosten erschweren den Immobilienkauf

Eine der größten Hürden beim Erwerb von Wohneigentum sind die Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland beträgt allein die Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklercourtage. Insgesamt können die Erwerbsnebenkosten dadurch bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises erreichen. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären das bis zu 48.000 Euro zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis. Gerade für Erstkäufer ist das problematisch, da diese Summe in der Regel aus vorhandenem Eigenkapital finanziert werden muss. Das Pestel-Institut fordert deshalb unter anderem eine steuerliche Entlastung beim selbstgenutzten Wohneigentum sowie langfristig verlässliche Förderprogramme.

Eigenkapital: Haushalte sparen im Durchschnitt viele Jahre

Wie stark die Kaufnebenkosten den Zugang zu Wohneigentum beeinflussen, zeigen auch Berechnungen des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel).

Für den Zeitraum von 2015 bis 2024 lag die notwendige Sparzeit für das erforderliche Eigenkapital beim Immobilienkauf im Median bei 9,37 Jahren. Regional bestehen allerdings erhebliche Unterschiede: Die Berechnungen reichen von 3,79 Jahren im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg bei München. Allein für die Erwerbsnebenkosten mussten Haushalte im Median 1,46 Jahre sparen. Damit entfielen mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs auf Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Auch die IfW-Forscher sehen deshalb bei den Erwerbsnebenkosten einen möglichen politischen Ansatzpunkt. Diskutiert werden beispielsweise Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer.

Nur sechs Prozent der jüngeren Mieter verfügen über genügend Eigenkapital

Dass häufig nicht das Einkommen, sondern das fehlende Eigenkapital zum Problem wird, zeigt auch das Erschwinglichkeitsbarometer 2026 von LBS und Empirica. Demnach verfügen derzeit nur knapp sechs Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum. Vor rund 15 Jahren waren es noch etwa zehn Prozent.

Bemerkenswert ist gleichzeitig, dass laut Untersuchung 39 Prozent der betrachteten Haushalte über ein ausreichend hohes Nettoeinkommen verfügen, um die laufende Kreditrate tragen zu können. Die Hürde liegt damit bei vielen potenziellen Käufern vor allem beim notwendigen Startkapital.

Wohneigentum in Bielefeld: Wie sieht es hier aus?

Auch in Bielefeld ist die Eigentumsquote vergleichsweise niedrig. Rund ein Drittel der Wohnungen wird von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt – insgesamt sind das etwa 55.900 Wohnungen. Damit fällt der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums auch in Bielefeld geringer aus als im bundesweiten Vergleich.

Wer in Bielefeld den Schritt in die eigenen vier Wände plant, trifft gleichzeitig auf erhebliche Preisunterschiede. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus liegt aktuell bei 3.458 Euro pro Quadratmeter. Je nach Objekt reicht die Spanne von rund 2.791 Euro bis zu 6.273 Euro pro Quadratmeter.

Bei Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.687 Euro. Günstigere Wohnungen beginnen bei etwa 1.898 Euro pro Quadratmeter, während für besonders hochpreisige Eigentumswohnungen bis zu 5.600 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

HIER geht es zur vollständigen Pestel-Studie.

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