Schlüsselverlust – und jetzt?

Schlüssel verloren – Wer zahlt bei einem Austausch der Schließanlage?

Der Verlust eines Wohnungsschlüssels kann erhebliche Folgen haben – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit komplexen Schließanlagen. Doch wer trägt die Kosten, wenn eine Schließanlage ausgetauscht werden muss? Die Rechtsprechung zeigt: Es kommt auf den Einzelfall an.

Obhutspflicht des Mieters

Grundsätzlich gilt: Mieter sind verpflichtet, sorgsam mit den vom Vermieter übergebenen Schlüsseln umzugehen. Geht ein Schlüssel verloren, ist der Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend zu informieren. Eigenmächtige Maßnahmen – etwa das Nachmachen des Schlüssels oder der Austausch von Schlössern – sind nicht zulässig. Ob die gesamte Schließanlage ersetzt werden muss, entscheidet der Vermieter.

Wer zahlt bei Verlust?

Ob der Mieter die Kosten für den Austausch der Schließanlage tragen muss, hängt insbesondere von zwei Faktoren ab:

• Hat der Mieter den Verlust zu vertreten?

• Besteht eine konkrete Missbrauchsgefahr?

Die Gerichte prüfen dabei genau, ob tatsächlich ein Schaden entstanden ist und ob dieser dem Mieter angelastet werden kann.

Urteil des LG München: Mieter haftet nur anteilig

In einem Fall vor dem Landgericht München (Urteil vom 18.06.2020, 31 S 12365/19) hatte ein Mieter sämtliche Wohnungsschlüssel verloren. Der Vermieter ließ die gesamte, erst drei Jahre zuvor installierte, Schließanlage austauschen und verlangte rund 2.000 Euro vom Mieter. Das Gericht entschied: Der Mieter muss nur anteilig zahlen – nämlich für den Austausch der Haustür- und Wohnungstürschlösser. Eine vollständige Kostenübernahme sei nicht gerechtfertigt.

Zudem hätte der Vermieter den Mieter über das Risiko hoher Austauschkosten aufklären müssen – etwa durch den Hinweis auf eine Schlüsselversicherung.

Hinweis- und Aufklärungspflichten des Vermieters

Vermieter sollten Mieter darüber informieren, ob eine Schließanlage erweiterbar ist. Ist sie das nicht, kann der Austausch im Verlustfall deutlich teurer werden. Laut Gericht hätte alternativ ein separates Schloss an der Wohnungstür eingebaut werden können, um den Schaden zu begrenzen.

BGH: Missbrauchsgefahr muss konkret sein

Auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.03.2014, VIII ZR 205/13) stellte klar: Ein Schaden liegt erst dann vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde – nicht allein durch den Schlüsselverlust. Ein reines „Gefährdungspotenzial“ reicht nicht aus. Der Vermieter muss den Austausch konkret begründen und auch durchführen, um Schadenersatz zu verlangen.

Mietkaution darf nicht ohne Schaden einbehalten werden

In demselben BGH-Fall hatte der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution verweigert, obwohl die Schließanlage nicht ausgetauscht wurde. Auch hier entschied das Gericht: Ohne tatsächlichen Schaden kein Anspruch – und damit auch kein Recht, die Kaution einzubehalten.

Fiktive Schadensberechnung ausgeschlossen

Ein weiteres Urteil des LG Freiburg (Urteil vom 23.04.2013, 9 S 154/12) bestätigt: Kosten auf Basis eines Kostenvoranschlags sind nicht ersatzfähig. Ein Mieter haftet nur, wenn durch den tatsächlichen Austausch der Schließanlage ein konkreter Schaden entsteht – auch dann, wenn ein von ihm beauftragter Dienstleister den Schlüssel verloren hat.

Schlüsseldienst: Wer zahlt wann?

Wird ein Schlüsseldienst benötigt, trägt in der Regel der Mieter die Kosten – etwa bei verlorenem oder abgebrochenem Schlüssel. Anders liegt der Fall, wenn ein defektes Schloss nicht rechtzeitig vom Vermieter instand gesetzt wurde. Dann haftet der Vermieter für die entstandenen Kosten.

Fazit:

Schlüsselverlust ist ärgerlich – aber nicht immer teuer. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine Missbrauchsgefahr besteht und ob der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nachgekommen ist. Für Mieter kann es sinnvoll sein, über eine Schlüsselversicherung nachzudenken. Vermieter sollten wiederum gut dokumentieren, wie sie ihre Mieter über Risiken informiert haben.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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