Nur zahlungsrelevante Fehler machen Jahresabrechnung anfechtbar

Fehler in der Jahresabrechnung berechtigen Wohnungseigentümer nur dann zur Anfechtung eines Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen, wenn diese Fehler die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht der Eigentümer unmittelbar beeinflussen.

Hintergrund: Umsatzsteueranpassung während der Corona-Krise

Ein Wohnungseigentümer klagte gegen einen Beschluss zur Einforderung von Nachschüssen, der auf der Jahresabrechnung 2020 basierte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte beschlossen, auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten und Umsatzsteuer an Eigentümer in Rechnung zu stellen, die vorsteuerabzugsberechtigt sind. Aufgrund der temporären Senkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent von Juli bis Dezember 2020 hatte der Verwalter für diesen Zeitraum die Vorschüsse der betroffenen Eigentümer entsprechend angepasst, jedoch ohne einen gesonderten Beschluss zur Änderung der monatlichen Vorschüsse.

In der Jahresabrechnung 2020 wurde die Abrechnungsspitze ermittelt, indem von der Netto-Abrechnungssumme das geschuldete Nettogeld abgezogen und auf den Differenzbetrag die reduzierte Umsatzsteuer von 16 Prozent angewendet wurde.

Der klagende Eigentümer argumentierte, dass er mangels eines abweichenden Beschlusses das ganze Jahr über zur Zahlung von 19 Prozent Umsatzsteuer verpflichtet gewesen sei. Zudem bemängelte er die fehlende Aufschlüsselung der Umsatzsteuer bei einzelnen Leistungen.

 Entscheidung: Nur zahlungsrelevante Fehler sind anfechtbar

Das Gericht wies die Anfechtungsklage ab. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist die Beschlussfassung auf die Festlegung der Zahlungspflichten zur Ausgleichung von Unter- oder Überdeckungen aus dem Wirtschaftsplan (sogenannte Abrechnungsspitzen) begrenzt. Daher können Fehler in der Jahresabrechnung nur dann zur Ungültigerklärung des Beschlusses führen, wenn sie die Abrechnungsspitze und somit die Zahlungspflicht des Eigentümers beeinflussen.

In diesem Fall schuldeten die vorsteuerabzugsberechtigten Eigentümer gemäß Wirtschaftsplan den jeweils gültigen gesetzlichen Umsatzsteuersatz. Auch ohne gesonderten Beschluss galt daher in der zweiten Jahreshälfte 2020 der reduzierte Steuersatz von 16 Prozent, was korrekt in der Abrechnung berücksichtigt wurde. Ein fehlerhafter Betrag lag somit nicht vor.

Der Einwand des Eigentümers zur fehlenden Aufschlüsselung der Umsatzsteuerbeträge war ebenfalls unbegründet, da die Abrechnungsspitze davon unbeeinflusst blieb. (BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 195/23)