Modernisierung und Instandhaltung: Steuerliche Einordnung

Modernisierungs-, Instandhaltungs- und viele energetische Maßnahmen an Immobilien können steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 26. Januar 2026 ein Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten veröffentlicht, das die bisherigen Vorgaben von 2003 und 2017 ersetzt und an die aktuelle Rechtsprechung anpasst. Die neuen Regelungen gelten in allen offenen Fällen.

Entscheidend für Eigentümer ist, dass sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen von aktivierungspflichtigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten unterschieden werden müssen. Während Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, müssen Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Anschaffungs-, Herstellungs- und anschaffungsnahe Kosten

Anschaffungskosten entstehen, wenn Aufwendungen erforderlich sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Maßgeblich ist der Standard des Gebäudes in vier zentralen Bereichen: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Werden durch Maßnahmen in mindestens drei Bereichen Gebrauchswert oder Standard deutlich erhöht, liegt eine Standardhebung vor, die zu Anschaffungskosten führt. Einzelne Verbesserungen, wie der Austausch einer Heizung oder von Fenstern, begründen für sich allein keinen Standard.

Herstellungskosten entstehen bei Neubauten, Erweiterungen oder wesentlichen Verbesserungen, wie Dachgeschossausbau, Umnutzung oder Sanierung tragender Bauteile. Innerhalb von drei Jahren nach Erwerb können Maßnahmen, deren Nettoaufwand 15 % der Anschaffungskosten übersteigt, als anschaffungsnahe Herstellungskostengelten. Sie müssen ebenfalls über Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Werden unterschiedliche Maßnahmen kombiniert, ist eine Aufteilung erforderlich; die Feststellungslast liegt beim Finanzamt.

Für Immobilieneigentümer ist daher eine sorgfältige Planung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen steuerlich entscheidend – besonders in den ersten Jahren nach Erwerb.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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