Immobilienfinanzierung 2026: Bauzinsen bleiben unter Druck

Die Bauzinsen sind zuletzt wieder gestiegen und liegen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen inzwischen vielfach oberhalb der Vier-Prozent-Marke. Nach Angaben des aktuellen Interhyp-Bankenpanels werden derzeit knapp 4,2 Prozent aufgerufen, andere Marktbeobachter berichten bereits von Konditionen um 4,3 Prozent. Damit bewegt sich die Immobilienfinanzierung auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Nach der erneuten Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) im September 2026 auf nun 2,50 Prozent stellt sich für viele Kaufinteressenten die Frage, wie es mit den Bauzinsen weitergeht. Die Prognosen der Experten zeigen: Mit einer schnellen und deutlichen Entspannung ist derzeit nicht zu rechnen. Wie sich die Finanzierungskosten bis zum Jahresende entwickeln, ist allerdings keineswegs eindeutig.

Bauzinsen folgen nicht unmittelbar dem EZB-Leitzins

Für Immobilienkäufer wichtig zu wissen: Die Bauzinsen orientieren sich nicht eins zu eins am Leitzins der Europäischen Zentralbank. Entscheidend sind vor allem die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die Entwicklung langfristiger Anleiherenditen.

Zuletzt haben unter anderem hohe Energiepreise und die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation die Renditen langfristiger Staatsanleihen steigen lassen. Diese Entwicklung hat bereits vor der EZB-Sitzung vom 10. September zu höheren Bauzinsen geführt.

„Immobilienkäufer sollten sich weniger an einzelnen EZB-Schritten als an den Entwicklungen am Anleihemarkt orientieren“, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Wie geht es mit den Bauzinsen bis Ende 2026 weiter?

Eine klare Prognose gibt es aktuell nicht. Das Interhyp-Bankenpanel zeigt vielmehr, wie unsicher die weitere Entwicklung eingeschätzt wird.

Für den Zeitraum bis zum Jahresende sind die befragten Banken exakt dreigeteilt: Rund 33 Prozent erwarten weiter steigende Bauzinsen, ein weiteres Drittel geht von einem weitgehend stabilen Niveau aus und ebenfalls rund 33 Prozent rechnen mit wieder sinkenden Zinsen.

Kurzfristig fällt die Einschätzung etwas pessimistischer aus. Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Experten weiter steigende Zinsen. Die andere Hälfte rechnet mit einer Seitwärtsbewegung.

Kaufinteressenten sollten sich deshalb zunächst darauf einstellen, dass Bauzinsen von rund vier Prozent oder mehr vorerst zum Marktumfeld gehören werden.

Sind weitere Zinserhöhungen der EZB möglich?

Auch hier gehen die Marktbeobachter von einem weiterhin anspruchsvollen Umfeld aus. Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, erwartet, dass der Zinsschritt der EZB im September 2026 nicht zwingend der letzte gewesen sein muss. Sollte der Preisdruck hoch bleiben, könnte der Einlagensatz seiner Einschätzung zufolge im Laufe des Jahres 2027 in Richtung drei Prozent steigen.

Eine schnelle Entspannung bei den Bauzinsen erwartet Kohnen deshalb nicht.

Andere Experten halten dagegen eine Beruhigung der langfristigen Zinsen für möglich, wenn sich abzeichnet, dass die EZB ihre Zinserhöhungen nicht über einen längeren Zeitraum fortsetzen muss. Die weitere Entwicklung hängt damit wesentlich von Inflation, Energiepreisen, Konjunktur und Kapitalmärkten ab.

Geopolitische Entwicklungen beeinflussen die Immobilienfinanzierung

Neben der europäischen Geldpolitik wirken sich derzeit auch internationale Entwicklungen auf die Finanzierungskosten aus. Das Interhyp-Panel verweist insbesondere auf die Situation im Nahen Osten, Energiepreise sowie umfangreiche staatliche Ausgabenprogramme.

Diese Faktoren können die Inflationserwartungen und damit die langfristigen Kapitalmarktzinsen beeinflussen. Steigende Renditen am Anleihemarkt können wiederum dazu führen, dass Banken ihre Konditionen für Immobilienkredite anheben.

Einige Marktbeobachter gehen deshalb davon aus, dass die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen kurzfristig noch moderat steigen könnten.

Höhere Bauzinsen können die Verhandlungsposition von Käufern verändern

Für Menschen, die aktuell ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, sind Finanzierungskosten von mehr als vier Prozent zunächst eine zusätzliche Belastung. Bei gleichem Einkommen und gleicher monatlicher Rate reduziert sich der finanzierbare Kaufpreis – oder Käufer benötigen entsprechend mehr Eigenkapital.

Das schwierigere Finanzierungsumfeld kann jedoch auch die Nachfrage nach Immobilien bremsen. Nach Einschätzung von Baufi24 könnte dadurch in den kommenden Jahren in bestimmten Regionen mehr Angebot auf den Markt kommen. Eine Rolle könnten dabei beispielsweise Immobilien der Babyboomer-Generation spielen.

Entsteht bei einzelnen Objekten Verkaufsdruck, kann sich daraus eine bessere Verhandlungsposition für Kaufinteressenten ergeben. Das bedeutet allerdings nicht, dass Häuser und Wohnungen flächendeckend günstiger werden. Baufi24-Geschäftsführer Kohnen erwartet vielmehr, dass Wohneigentum auf breiter Front in den kommenden Jahren kaum günstiger werden dürfte.

Immobilienkauf in Bielefeld: Finanzierung und Kaufpreis gemeinsam betrachten

Für Kaufinteressenten in Bielefeld bedeutet das aktuelle Marktumfeld vor allem eines: Eine sorgfältige Vorbereitung wird wichtiger.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht ausschließlich auf den aktuellen Bauzins schauen. Kaufpreis, Eigenkapital, monatliche Belastung, Tilgung, Zinsbindung, Kaufnebenkosten und mögliche staatliche Förderprogramme müssen gemeinsam betrachtet werden.

Auch die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt spielt eine wichtige Rolle. Eine bessere Verhandlungsposition beim Kaufpreis kann einen Teil höherer Finanzierungskosten auffangen. Umgekehrt macht ein günstigerer Zinssatz eine zu teuer eingekaufte Immobilie nicht automatisch zu einem guten Immobilienkauf.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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