Immobilien-Update 2026
Zum Jahresbeginn sind zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft getreten, die Eigentümer, Vermieter und Verwalter von Wohn- und Gewerbeimmobilien unmittelbar betreffen. Neben Anpassungen im Mietrecht rücken insbesondere energetische Vorgaben, Heiztechnik, CO₂-Kosten sowie Förderprogramme in den Fokus.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat die wichtigsten Änderungen zusammengefasst und empfiehlt, sich frühzeitig mit den neuen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen.
Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Die Mietpreisbremse gilt weiterhin bis Ende 2029. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietungen grundsätzlich weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In einigen Regionen wurden die Gebietskulissen an die aktuelle Marktlage angepasst.
Indexmietverträge und möbliertes Wohnen im Fokus
Für Indexmietverträge sind ab 2026 gesetzliche Begrenzungen angekündigt. Hintergrund ist die direkte Kopplung an den Verbraucherpreisindex, die in Zeiten hoher Inflation zu starken Mietsteigerungen führen kann. Die konkrete Ausgestaltung wird noch erwartet. Darüber hinaus plant das Bundesjustizministerium weitere Änderungen bei Indexmietverträgen, Kurzzeitvermietungen und möbliertem Wohnen. Vermieter sollten sich auf einen spürbar veränderten Rechtsrahmen einstellen.
Anpassungen bei Sozialwohnungen
Im öffentlich geförderten Wohnraum steigen zum 1. Januar 2026 die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Mietanpassungen sind im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich, erfordern jedoch eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung an die Mieter.
Heizung, GEG und steigender CO₂-Preis
Spätestens ab dem 1. Juli 2026 müssen neue Heizungen in Großstädten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden – vorausgesetzt, die kommunale Wärmeplanung liegt vor. Parallel steigen die laufenden Kosten für Öl- und Gasheizungen durch den höheren nationalen CO₂-Preis. Dieser liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro pro Tonne. Die gesetzliche Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern erfolgt weiterhin nach dem Stufenmodell.
Zusätzlich gilt: Bis Ende 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach der Umrüstung sind monatliche Verbrauchsinformationen verpflichtend. Bei Verstößen drohen Mietminderungen.
EU-Emissionshandel später als geplant
Der europäische Zertifikatehandel für Wärme und Verkehr startet erst 2028. Für 2026 und 2027 gilt weiterhin das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz mit der bestehenden CO₂-Preisspanne.
Förderlandschaft: weniger Mittel, höhere Anforderungen
Die Förderung klimafreundlicher Heizungen wird grundsätzlich fortgeführt, allerdings ist aufgrund der Haushaltslage mit geringeren Budgets, strengeren Anforderungen und längeren Prüfzeiten zu rechnen. Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 bestehen.
Förderung von Wohneigentum bleibt erhalten
Auch 2026 stehen Programme zur Wohneigentumsbildung zur Verfügung. Dazu zählen unter anderem „Jung kauft Alt“ für den Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien sowie das Programm „Wohneigentum für Familien“ für klimafreundliche Neubauten.
Weitere rechtliche Entwicklungen absehbar
Bis Ende 2026 werden weitere Änderungen im Mietrecht vorbereitet, unter anderem zur Mietpreisüberhöhung. Zudem muss die EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) in nationales Recht umgesetzt werden. Diese sieht unter anderem strengere Effizienzziele, neue Solarpflichten sowie Vorgaben zur Ladeinfrastruktur vor. Auch eine Weiterentwicklung der Energieausweise ist geplant.
Parallel dazu sollen Regelungen zum schrittweisen Rückbau von Gasnetzen ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Eigentümern wird empfohlen, die lokale Wärmeplanung genau zu verfolgen.
Fazit
2026 bringt für Immobilieneigentümer und Vermieter spürbare Veränderungen. Besonders Mietrecht, Energieeffizienz und Förderbedingungen bleiben in Bewegung. Eine frühzeitige Prüfung bestehender Mietverträge, Investitionsentscheidungen und technischer Ausstattung ist ratsam. Der Austausch mit qualifizierten Fachberatern hilft, rechtliche Risiken zu vermeiden und wirtschaftliche Chancen zu nutzen.
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.
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