Haftung des Mieters bei Wohnungsumbauten

News November 2022

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Diese Regelung geht der allgemeinen Regelung zur 30-jährigen Verjährungsfrist vor, sodass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die 30 Jahre von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen sind.



Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Mieter und Vermieter schlossen im Jahr 1981 einen Mietvertrag für eine im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung. In den ersten Jahren des Mietverhältnisses – nach den Feststellungen des Gerichts vor dem Jahr 1984 – statteten die Mieter das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Die Arbeiten wurden nicht fachgerecht ausgeführt, weil eine Dichtung unterhalb der Fliesen nicht erstellt wurde.

 Im Juli 2016 drang in dem unmittelbar darunter gelegenen Badezimmer der Wohnung im dritten Obergeschoss schwallartig Wasser durch die Decke. Im Zuge der Schadensaufnahme wurde festgestellt, dass die Decke einsturzgefährdet war, weil mehrere Deckenbalken durch über Jahre eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt worden waren. Mit der während des fortdauernden Mietverhältnisses im Jahr 2017 erhobenen Klage haben die Kläger geltend gemacht, dass die – auf den Rollstuhl angewiesene – Mieterin während der letzten zwanzig Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht hatte, so dass Wasser durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die darunter gelegene Holzkonstruktion eindringen konnte. Die Mieter waren allerdings der Auffassung, dass der Vorgang verjährt war.



Die BGH-Richter gaben dem Vermieter recht. Die Ansprüche können nach der oben aufgeführten Regelung nicht verjähren, bevor der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

 Anmerkung: Grundsätzlich sollten Einbauten fachgerecht umgesetzt werden und eine Abnahme vom Vermieter erfolgen.

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