Top-Thema: Die Reform der Grundsteuer

Grundsteuer zahlt jeder: Hauseigentümer überweisen sie direkt an die Kommune, Mieter zahlen sie als Teil der Nebenkosten. Die Bundesregierung hat sich schon 2018 auf ein Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt, das über 36 Millionen Grundstücke betrifft. Am 1. Januar 2025 tritt die “neue Grundsteuer” in Kraft – Welche Auswirkungen hat die Reform und was müssen Immobilieneigentümer schon bald unternehmen? Jorewitz Immobilien IVD klärt auf.

Warum eine Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer ist die Steuer auf das Eigentum an inländischen Grundstücken und deren Bebauung und auf entsprechende Erbbaurechte. Nach der Gewerbesteuer ist die Grundsteuer die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden und brachte im Jahr 2020 rund 14 Milliarden € ein. 

Die Grundsteuer berechnet sich seit Jahrzehnten (im damaligen Westdeutschland seit 1964, im Osten Deutschlands sogar seit 1935) nach den gleichen, bundesweiten Einheitswerten. Jedoch hat sich im Laufe der Jahrzehnte einiges getan. Die Tatsache, dass für Grundstücke in bester Citylage der gleiche Einheitswert gilt, wie für weniger attraktive Randlagen, führte 2018 zu einer Klage vor dem Bundesverfassungsgericht. Das Urteil: Die Einheitswerte sind verfassungswidrig und die Grundsteuer muss vom Gesetzgeber reformiert werden. Hier geht es zum vollständigen Urteil.

Die neue Grundsteuer tritt 2025 in Kraft, aber… 

Mit dem Ziel einer „verfassungskonformen, rechtssicheren und zeitgemäßen Fortentwicklung der Grundsteuer“ beginnt die reformierte Grundsteuer zum Stichtag 1. Januar 2025. Jedoch konnten sich nicht alle Bundesländer auf eine bundeseinheitliche Regelung, das sog. “Bundesmodell” einigen, weshalb es aufgrund einer Öffnungsklausel unterschiedliche Handhabungen geben wird. 

Folgende Länder folgen dem Bundesmodell:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen
• Ebenfalls Sachsen und das Saarland, die allerdings bei der Höhe der Steuermesszahlen abweichen. 

Einen eigenen Weg in der Berechnung der Grundsteuer gehen folgende Bundesländer:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen 
• Niedersachsen 

Berechnung der Grundsteuer nach Bundesmodell 

Die neue Grundsteuer nach Bundesmodell berechnet sich zukünftig wie folgt: 

Wert der Immobilie: Um den Grundbesitzwert zu bestimmen sollen als wesentliche Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete gelten. Dafür will das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.

Steuermesszahl: Weil die Immobilienwerte seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind, wird die fiktive Steuermesszahl angepasst. Künftig hat sie mit 0,034 % statt 0,35 % nur noch etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes. Um den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist in diesem Bereich ein zusätzlicher Abschlag von 25 % vorgesehen.

Hebesatz: Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben. Anders gesagt: Grundbesitzer sollen zusammengenommen nicht mehr zahlen müssen und die Kommunen weiterhin mit einem ähnlichen Betrag rechnen können. Weil die Grundsteuer aber werteabhängig bestimmt werden soll und Immobilien in ihrem Wert kräftig gestiegen sind, müssen die Kommunen dafür ihre individuellen Hebesätze anpassen. Alle deutschlandweiten Hebesätze, kategorisiert nach Bundesländern finden Sie HIER.

Was Sie jetzt tun müssen 

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzen, müssen Sie in diesem Jahr im Zeitraum 1. Juli bis 31.Oktober 2022 eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ bei Ihrem zuständigen Finanzamt abgeben. Diese Angaben sind die Grundlage für die Neuberechnung im Jahr 2025. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

Folgende fünf Parameter werden im Rahmen der Feststellungserklärung abgefragt: 

• Grundstücksfläche (Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche)
• Bodenrichtwert 
• Immobilienart (Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus)
• Alter und Bauart des Gebäudes
• Mietniveaustufe

Unser Tipp:

Da die Feststellungserklärung Online über das Portal ELSTER erfolgen soll, empfehlen wir Ihnen, sich schon jetzt zu registrieren. Der Vorgang kann einige Wochen in Anspruch nehmen.

Weitere, nützliche Links rund um das Thema Grundsteuerreform:

Offizielle Homepage des Bundesfinanzministeriums:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html 

Offizielle Homepage der Finanzverwaltung NRW:

https://www.finanzverwaltung.nrw.de/de/die-grundsteuerreform-nordrhein-westfalen

Haufe Themenseite:

https://www.haufe.de/thema/grundsteuerreform/

Immobilienverband Deutschland – Die Immobilienunternehmer:

Themenseite zur Grundsteuerreform

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