Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was jetzt gilt

Im April 2026 einigte sich die schwarz‑rote Koalition endgültig auf die letzten strittigen Punkte des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Mit der Veröffentlichung des Referentenentwurfs am 5. Mai beginnt eine kurze Kommentierungsphase, denn die Frist für Stellungnahmen endet bereits am 11. Mai. Das neue Gesetz verbindet ambitionierte Klimaziele mit einem verstärkten Mieterschutz und stellt Eigentümer, Vermieter sowie Mieter vor zahlreiche neue Pflichten und Gestaltungsspielräume. Im Folgenden erhalten Sie einen klar strukturierten Überblick über die wichtigsten inhaltlichen Änderungen – von der technologieoffenen Heizungswahl über die verpflichtende „Bio‑Treppe“ bis hin zu neuen Regelungen für Neubauten, Nichtwohngebäude und die kostengerechte Aufteilung von CO₂‑Aufschlägen. 

Heizungstausch und technologieoffener Grundansatz
Der Gesetzgeber stellt mit § 42 GModG‑E klar, dass die Wahl der neuen Heizungsart grundsätzlich beim Eigentümer liegt. Statt starrem Vorgaben gibt es einen technologieoffenen Katalog, der Wärmepumpen, Fern‑ und Nahwärme, Biomasse‑ und Hybridheizungen, aber auch weiterhin Gas‑ und Ölheizungen umfasst. Fossile Anlagen dürfen prinzipiell weiter betrieben werden, sofern ihr Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen schrittweise erhöht wird.

Betrieb fossiler Heizungen und die „Bio‑Treppe“
Nach § 43 GModG‑E müssen neue Gas‑, Heizöl‑ oder Flüssiggasanlagen ab dem Jahr 2029 einen verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verwenden. Der Gesetzgeber schreibt einen stufenweisen Aufstieg vor: ab 2029 mindestens zehn Prozent, ab 2030 fünfzehn Prozent, ab 2035 dreißig Prozent und ab 2040 schließlich sechzig Prozent. Dieser Aufstieg erfolgt nicht durch technische Veränderungen an der Heizungsanlage, sondern durch die Auswahl von Brennstoff‑ oder Wärmelieferverträgen, in denen der gewünschte Bio‑Anteil ausgewiesen ist. Für den hierfür entstehenden Aufpreis entfällt der CO₂‑Preis, um die Mehrkosten zu begrenzen. Der tatsächliche Bio‑Anteil muss über anerkannte Massenbilanzsysteme nachgewiesen werden, also über zertifizierte Abrechnungs‑ und Bilanzierungssysteme der Energieversorger.

Hybridheizungen als Übergangslösung
Hybridanlagen, bei denen Solarthermie oder Wärmepumpen mit einer konventionellen Heizung kombiniert werden, profitieren von Ausnahmeregelungen. Solar‑Thermie‑Hybridheizungen sind bis zum 31. Dezember 2034 von der Bio‑Treppe befreit, wenn die solarthermische Anlage eine bestimmte Mindestfläche aufweist und nachweislich mindestens fünfzehn Prozent der bereitgestellten Wärme liefert. Bei Wärmepumpen‑Hybridheizungen greift die Bio‑Treppe ebenfalls nicht, solange die Wärmepumpe bivalent und mit Vorrang betrieben wird. In Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten und in Nichtwohngebäuden ist jedoch ab 2035 – teilweise früher – ein fachkundiger Nachweis erforderlich, der den relevanten Wärmeanteil der Wärmepumpe belegt.

Mindeststandards für solarthermische Anlagen
§ 44 GModG‑E führt technische Mindestanforderungen für solarthermische Systeme mit Flüssigkeiten als Wärmeträger ein. Solche Anlagen müssen das europäische Prüfzeichen Solar Keymark tragen, sofern keine zwingende CE‑Kennzeichnung nach europäischem Produktrecht gefordert ist. Die Zertifizierung garantiert einheitliche Qualitäts- und Sicherheitsstandards.

Heizungen mit fester Biomasse
Mit § 45 GModG‑E wird die Palette fester Biomasse erweitert: Neben traditionellen Pellets dürfen künftig bestimmte Holzreste genutzt werden, die bereits durch die 1. BImSchV als Brennstoff zugelassen sind. Biomasse‑Hybridheizungen unterliegen nicht der Bio‑Treppe, doch ab 2035 muss in Mehrfamilien‑ und Nichtwohngebäuden nachgewiesen werden, dass Biomasse mindestens fünfzehn Prozent der erzeugten Wärme liefert.

Neubauten und vereinfachte Nachweisführung
Für Neubauten, die exakt einem amtlich definierten Modellgebäudetyp entsprechen und die zugehörigen Anwendungsvoraussetzungen einhalten, sieht § 31 GModG‑E ein vereinfachtes Nachweisverfahren vor. In diesem Fall wird unwiderleglich vermutet, dass die gesetzlichen energetischen Vorgaben erfüllt sind, sodass keine individuelle energetische Berechnung mehr erforderlich ist. Die erforderlichen Kennwerte und Anwendungsdetails werden künftig nicht im Gesetz, sondern durch Bekanntmachungen im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude
Die §§ 40 und 41 GModG‑E setzen die europarechtlich verankerte „Worst‑first‑Strategie“ um. Ausgangspunkt ist die statistische Grundgesamtheit der Nichtwohngebäude im Jahr 2020. Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten sechzehn Prozent und bis 2033 die schlechtesten sechsundzwanzig Prozent des Bestands modernisiert werden. Der Gesetzentwurf gibt keine konkreten Sanierungsmaßnahmen vor; Eigentümer können selbst entscheiden, welche Maßnahmen wirtschaftlich und technisch sinnvoll sind, solange das geforderte energetische Niveau erreicht wird. Gebäude, die bereits das Niveau der Dritten Wärmeschutzverordnung erreichen oder überwiegend mit Fernwärme, Wärmepumpen oder Biomasse versorgt werden, gelten von vornherein als nicht renovierungspflichtig. Der Nachweis kann in der Regel über vorhandene Energieausweise erfolgen.

Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionen
§ 88b GModG‑E übernimmt Artikel 7 Absatz 2 der EU‑Gebäuderichtlinie 2024/1275 und verpflichtet alle neuen Gebäude, ihre Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus zu ermitteln und offenzulegen. Ab dem 1. Januar 2028 gilt die Verpflichtung für Neubauten mit mehr als 1.000 m² beheizter oder gekühlter Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2030 für sämtliche Neubauten, unabhängig von Größe und Nutzung. Die Lebenszyklus‑Bilanz wird als eigenständiger Teil des Energieausweises geführt und umfasst Herstellung, Errichtung, Nutzung, Instandhaltung, Rückbau sowie mögliche Recycling‑ und Einspeisepotenziale. Anfangs werden keine verbindlichen Grenzwerte festgeschrieben – die Daten dienen zunächst der Transparenz und als Basis für zukünftige Regelungen.

Mietrechtliche Kostenverteilung – das CO₂‑Kostenaufteilungsgesetz
Parallel zum GModG wurde das CO₂‑Kostenaufteilungsgesetz beschlossen, das die finanziellen Mehrkosten, die sich aus der Bio‑Treppe ergeben, fair zwischen Vermieter und Mieter aufteilt. Ab dem 1. Januar 2029 werden die zusätzlichen Kosten für den biogenen Brennstoffanteil bis zu einem Anteil von dreißig Prozent hälftig geteilt; darüber hinaus trägt der Vermieter die Mehrkosten allein. Zusätzlich werden ab dem 1. Januar 2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO₂‑Kosten pauschal zu fünfzig Prozent zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt, ungeachtet des energetischen Zustands des Gebäudes. Diese Regelungen wirken als Kostenbremse für Mieter und unterstützen die Akzeptanz der Bio‑Treppe.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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