Eigentümerhaftung bei Schlüsselverlust des Mieters

Grundsätzlich erstrecken sich die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen. Er haftet den übrigen Miteigentümern gegenüber auch für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter.

Anders als bei dem Verlust eines Schlüssels, bei dem sich aus dem Verlust selbst noch kein Indiz dafür ergibt, dass der Schlüssel gefunden und der Finder ihn missbrauchen wird, legt der gezielte Diebstahl des Schlüssels nahe, dass dieser in unbefugten Händen ist und dass die Person, die schon zum Diebstahl bereit war, auch zu einem anschließenden Missbrauch des Schlüssels bereit ist.

Bei einer älteren Anlage kann die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4-5 % pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden. Auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig ist und ihr eine Sicherungsfunktion zukommt, kann die Abnutzung nicht 100 % erreichen.

Werden nur Teile einer Schließanlage ausgetauscht, verlängert das nicht die Lebenszeit der gesamten Anlage durch den teilweisen Austausch.

In einem vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall schloss eine Mieterin die Kellertür auf, ließ den Schlüssel im Schloss der offenen Kellertür stecken und begab sich in den anliegenden Wasch­maschinen­raum. Die Tür war angelehnt, sodass von außen nicht erkennbar war, dass in der Kellertür ein Schlüssel von innen steckte. Eine unbekannte Person verschloss die Tür und sperrte ab, was der Mieterin auffiel, als sie den Keller verlassen wollte und es ihr nicht möglich war, die Tür von innen zu öffnen.

Der Schlüssel passte an Haustür, Kellergängen, Müllhaus und Tiefgarage. Er gehörte zu einer erweiterbaren Schließanlage, die im Jahr 1996 geliefert worden war. Nach dem Verlust des Schlüssels kam es wiederholt zu Diebstählen in der Tiefgarage des Gebäudes.

Die WEG ließ 41 Doppelzylinder mit jeweils drei Schlüsseln sowie 7 Halbzylinder mit jeweils 3 Schlüsseln und 130 Zylinder­verlängerungen liefern und einbauen. Sie bestellte außerdem 80 Einzelmehrschlüssel. Die Kosten betrugen ca. 6.700 €. Diesen Betrag wollte die WEG dann vom Vermieter der Wohnung erstattet bekommen. Die Richter hielten unter allen relevanten Gesichtspunkten für die im Laufe der 24-jährigen Nutzung der Anlage herabgesetzte Sicherungsfunktion einen Abzug von 75 % für gerechtfertigt. Somit lag der zu ersetzende Schaden, nach Abzug von der Haftpflichtversicherung der Mieterin geleisteten Zahlung, bei ca. 1.650 €.