BGH entscheidet beim Vorkaufsrecht

Wenn ein Familienangehöriger die Wohnung eines Verwandten kaufen möchte, hat ein dingliches Vorkaufsrecht Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bereits an den Mieter überlassen wurde.

Hintergrund des Falls
Nach der Scheidung eines Ehepaars in Meißen im Jahr 2016 wurde das gemeinsame Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Frau erhielt eine der drei Wohnungen, während der Mann die beiden anderen behielt. Beide Parteien räumten sich gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte für die jeweiligen Wohnungen ein.

2019 verkaufte der Mann eine seiner Wohnungen, die seit der Aufteilung vermietet war. Seine geschiedene Ehefrau machte ihr dingliches Vorkaufsrecht geltend. Der Mieter wollte die Wohnung ebenfalls erwerben und berief sich auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Streit um das Vorkaufsrecht
Im Oktober 2019 unterzeichneten der Eigentümer und der Mieter einen notariellen Vertrag, der die Einzelheiten des Verkaufs regelte. Der Mieter wurde daraufhin als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die geschiedene Ehefrau war jedoch der Meinung, ihr Vorkaufsrecht habe Vorrang, und forderte die Übertragung des Eigentums sowie ihre Eintragung als Eigentümerin.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Während die Vorinstanzen in Dresden das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters als vorrangig einstuften, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) anders. Der BGH stellte klar, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Ex-Ehefrau Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht genieße, da es zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

Der BGH betonte, dass Ex-Eheleute auch nach der Scheidung als Familienangehörige gelten. Das dingliche Vorkaufsrecht behält seinen Vorrang, selbst wenn es erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter ausgeübt wird. Der Ex-Mann hätte die Wohnung direkt seiner geschiedenen Frau verkaufen können, ohne dass der Mieter ein Vorkaufsrecht gehabt hätte.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die rechtliche Stellung dinglicher Vorkaufsrechte gegenüber Mietervorkaufsrechten gestärkt.

(BGH, Urteil vom 27. September 2024, V ZR 48/23)