Betriebskosten: Änderung des Verteilungsschlüssels nur mit triftigem Grund

Ein Vermieter kann den im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für Betriebskosten nicht ohne Weiteres ändern. Eine Anpassung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters möglich oder wenn ein gewichtiger Grund vorliegt.

In einem entschiedenen Fall hatte ein Vermieter von seinem Mieter ausstehende Mietzahlungen sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Mieter beanstandete jedoch, dass bei mehreren Kostenpositionen der bisherige Verteilungsschlüssel geändert worden war. Statt wie zuvor nach der Anzahl der Personen im Haushalt abzurechnen, wurden die Kosten nun nach Wohnfläche verteilt, wodurch für den Mieter höhere Kosten entstanden.

Gericht: Vereinbarter Verteilungsschlüssel bleibt bindend

Das zuständige Gericht stellte klar, dass ein einmal gewählter Verteilungsschlüssel grundsätzlich verbindlich ist. Eine Änderung ist in der Regel nur möglich, wenn beide Vertragsparteien zustimmen.

Zwar kann ein Vermieter in Ausnahmefällen einen anderen, angemessenen Verteilungsschlüssel wählen, wenn die bisherige Regelung für ihn unzumutbar ist. Im konkreten Fall konnte der Vermieter jedoch nicht überzeugend darlegen, warum der bisherige Personenschlüssel nicht mehr praktikabel sein sollte. Besonders entscheidend war, dass derselbe Schlüssel bei anderen Kostenpositionen weiterhin angewendet wurde.

Das Gericht wies die Klage daher weitgehend ab. Da sich bei Anwendung des ursprünglichen Verteilungsschlüssels teilweise Guthaben ergaben, durfte der Mieter diese mit offenen Forderungen des Vermieters verrechnen. Zudem stellte die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung eine Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch die Kosten für die anwaltliche Prüfung geltend machen konnte.

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