2022: Was ändert sich für die Immobilienbranche?

Auch 2022 gilt: Mit dem Jahreswechsel gibt es neue Regelungen und Fristen, die Wohneigentümer und Vermieter beachten müssen. Was ändert sich? Welche Gesetze und Verordnungen werden gelten? Und wofür gibt es staatliche Förderungen? Jorewitz Immobilien IVD fasst für Sie die wichtigsten Punkte zusammen.

 

Die Reform der Grundsteuer

Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab Januar 2025 in Kraft tritt, müssen Immobilieneigentümer von Grundstücken bereits zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 aktiv werden und eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben. 

Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies frühzeitig erledigen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Auch bei Eigentumswohnungen sind die jeweiligen, einzelnen Eigentümer zuständig, und nicht der WEG-Verwalter.

Hintergrund der Grundsteuerreform ist das Ziel der Bundesregierung, eine unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung für die Berechnung der Grundsteuer festzulegen. Für Wohngrundstücke werden anhand der Angaben zur Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes neue Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 erhoben, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Alle Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie hier.

 

Förderungen: Was kommt? Was geht?

Die gute Nachricht: Die etablierte Bundesförderung für effiziente Gebäude (kurz: BEG) wird auch im Jahr 2022 fortgeführt. Die Fördermittel werden weiterhin von der staatlichen Förderbank KfW und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bereitgestellt. Die weniger erfreuliche Nachricht für die Immobilienbranche: Die Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, läuft am 1. Februar 2022 aus und soll komplett eingestellt werden. Anträge können noch bis Ende Januar 2022 gestellt werden. Um trotzdem noch gefördert zu werden, müssen Neubauten in Zukunft mindestens den Standard „KfW-Effizienzhaus 40“ erreichen.

Darüber hinaus soll 2022 auch die Bestandssanierung stärker gefördert werden. Außerdem wurde im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung eine KfW-Förderung für eine private Starkregen- und Hochwasservorsorge angekündigt. Alle Informationen zu den Planungen für den Immobiliensektor innerhalb des Ampel-Koalitionsvertrages finden Sie hier.

 

Einheitliche Vorgaben beim Mietspiegel

Zum 1. Juli 2022 wird auch das Mietspiegelrecht reformiert. Mit dem Mietspiegel wird die durchschnittliche Miete in einer Gemeinde ermittelt, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung, Beschaffenheit und Alter des Objekts. Mietspiegel bilden für Vermieter und Mieter oft den Rahmen, um die Höhe der Miete rechtssicher zu berechnen.

Die Reform sieht vor, dass zukünftig alle Gemeinden und Städte mit über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen. Damit ist gewährleistet, dass deutlich mehr Vermieter und Mieter die zulässige Höhe der Miete rechtssicher berechnen können. In der Vergangenheit hatten Mieter qualifizierte Mietspiegel immer wieder gerichtlich angezweifelt, um Mieterhöhungen zu vermeiden. Die neue Verordnung möchte Mindeststandards einführen, die ein qualifizierter Mietspiegel erfüllen muss.

Zusätzlich sollen Vermieter und Mieter mit der Mietspiegelreform ab Juli 2022 dazu verpflichtet sein, Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben. Mit diesen Daten soll sich auf lange Sicht die Qualität der Mietspiegel nachhaltig verbessern.

 

Neue Heizkostenverordnung

Bereits seit dem 1.12.2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Entscheidend bei dieser Neuerung ist die Rolle von fernablesbaren Messgeräten. Sind solche bereits installiert, haben Immobilieneigentümer schon jetzt eine Mitteilungs- und Informationspflicht. Messgeräte, die zum jetzigen Stand nicht fernablesbar sind, müssen bis zum Ende des Jahres 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.

Auch die Heizkostenabrechnung ändert sich und beinhaltet nun neue Pflichtangaben. Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.12.2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen detaillierte Informationen zukommen lassen, wie z. B. den Anteil der eingesetzten Energieträger, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle. Zudem ist ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums und ein Vergleich mit dem Durchschnitts-Endnutzer derselben Nutzerkategorie vorzunehmen.

 

EEG-Umlage sinkt, CO2-Preis steigt

Die EEG-Umlage, mit der seit rund 20 Jahren Ökostrom finanziert wird, sinkt ab Januar 2022 auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren von 6,5 Cent pro Kilowattstunde auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde. Auf die Stromkosten wird diese Senkung jedoch vorerst keinen positiven Effekt haben, da die Beschaffungskosten, die Energieversorger für Strom zahlen müssen, deutlich gestiegen sind. Experten gehen daher eher von einer Stabilisierung der Strompreise aus. Weitere Informationen zur EEG-Umlage finden Sie hier.

Wer seine Immobilie mit fossilen Brennstoffen wie Erdöl oder Gas beheizt, muss zum 1. Januar 2022 eine Preissteigerung bei den Heizkosten verkraften. Für den Ausstoß einer Tonne Kohlendioxid (CO2) werden anstelle von 25 Euro nun 30 Euro fällig.

 

Neues im WEG-Recht

Die im März 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) infolge der Coronakrise wurden verlängert und laufen voraussichtlich noch bis Ende August 2022. Damit bleibt unter anderem der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der aktuelle Wirtschaftsplan behält seine Gültigkeit.

Neu ist außerdem, dass Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 im Rahmen der WEG-Reform einen Anspruch auf die Bestellung eines sogenannten „zertifizierten Verwalters“ haben. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind.

 

Bundesweit einheitliche Immobilienwertermittlung

Am 1.1.2022 ist die Novelle der Immobilienwertermittlungsordnung in Kraft getreten. Die sogenannte „ImmoWertV 2021“ wurde bereits im vergangenen Jahr beschlossen und hat das Ziel, stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen erforderlichen Daten für eine Wertermittlung bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt.

Bislang waren die entsprechenden Vorgaben noch auf sechs verschiedene Regelungswerke verteilt, die nun in der neuen Verordnung zusammengefasst sind. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang enthalten. Die vollständige Verordnung finden Sie hier.

 

Schornsteine: Strengere Regeln

Um die Nachbarschaft in Zukunft besser vor unangenehmen Gerüchen und Rauch, aber auch vor geruchlosen und unsichtbaren, gesundheitsgefährdenden Schadstoffen zu schützen, gelten ab sofort strengere Regelungen für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen. Die Mündung eines Schornsteins muss von nun an außerhalb der sogenannten Rezirkulationszone des Gebäudes liegen, also außerhalb des Bereichs, wo Abgase nicht vom Wind weggetragen werden können. Dazu muss die Austrittsöffnung des Schornsteins nahe am Dachfirst angeordnet werden und diesen um mindestens 40 Zentimeter überragen. 

Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, die „Erste Bundesimmissionsschutzverordnung“ (kurz: 1. BImSchV). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden von dieser Verordnung jedoch nicht berührt, weshalb hier die bisherigen Regelungen gelten.

Zudem steigen zum 1. Januar ebenfalls die Gebühren für Schornsteinfeger im Zuge der angepassten Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO). Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Alle Informationen zu dem Thema erhalten Sie hier.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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